不動産売買での委任状とは、任意代理人を立てて取引を行う場合に必要な書類のことです。ただし、委任状で代理人が立てられる場合は限られています。ここでは、委任状で代理人を立てられる場合の条件や、委任状を作る方法・注意点について解説します。

不動産売買の委任状とは？

任意代理人を立てて不動産売買をする場合、委任状を作成する必要があります。ここでは、委任状が必要な理由や代理人の種類について詳しく説明します。

そもそも委任状とは

委任状とは、土地の所有者本人の代理人であることを証明する書類のことです。

不動産売買などの法律行為は、原則、土地の所有者本人が立ち会います。しかし、事情により本人が売買契約に立ち会えない場合は、代理人に契約手続きを任せることができます。

代理での不動産売買には委任状が必要

不動産売買において代理人を立てる場合、取引の相手方に対し、所有者本人の代理人であることを明らかにすることが必要です。それを顕名（けんめい）と呼びます。委任状は、正式な代理人であることを示す顕名（けんめい）という行為に必要なのです。

代理人は顕名を行うことで、本人に代わって不動産の売買ができる権利を得られます。

委任状による代理人は「任意代理人」

代理人には、「法定代理人」と「任意代理人」の2種類あります。どちらも本人の代わりに法律行為ができ、その場で判断できます。委任状によって立てられた代理人は、任意代理人のことを指します。

尚、代理人と似た役割に「使者」がありますが、権限が大きく異なります。使者は本人の意思を伝えるだけの人であり、その場での判断はできません。

例えば、相手方が値段の交渉をしてきた場合、使者は本人の意思を確認し、手続きを行う必要があります。それに対して、受任の範囲内であれば代理人は本人の意思を確認しなくとも、その場で値段交渉に応じられるのです。

委任状による不動産売買ができる場合

委任状による不動産売買ができるのは、何らかの理由で本人が立ち会えない場合です。不動産の売買契約時は、本人が立ち会うことが原則だからです。例えば、以下のケースでは、代理人を立てて対応することになります。

・遠方にある不動産を売買する場合
・複数人の共有名義の不動産を売買する場合
・急遽、入院してしまい立ち会えなくなった場合
・どうしても外せない仕事が入ってしまった場合

代理人を立てて契約を行う場合、先方に事前に伝えることが大切です。万が一、代理人が代理権限を欠く場合、売買契約が無効となる危険があるため先方にもリスクがあります。事前に時間を確保し、委任状や委任契約書、印鑑登録証明書を提示し、代理人の権限や範囲を確認することで、双方安心して取引ができるでしょう。

委任状による不動産売買ができない場合

認知症・精神障害など、本人の判断能力に問題がある場合は、委任状による不動産売買はできません。理由は、本人の判断能力が低下している場合、代理権を与える判断も正常に行えないためです。

また、委任状は偽造できるため、作成された委任状も、本人の意思を反映していないものもあります。本人の意思が反映されていない委任状は無効となるため、任意代理人による不動産売買はできないのです。

このような場合は、任意代理人ではなく、成年後見人などの法定代理人が契約を行います。成年後見人とは、判断能力が不十分な人の代理人として家庭裁判所が選任した人のこと。契約締結、財産の管理など本人の代わりに行います。

不動産売買のための委任状の書き方

不動産売買の委任状を作成する場合、「委任内容を限定する」「実印を押印する」の2つがポイントです。詳しく説明します。

1.委任内容を限定する

委任状に記載する委任事項は限定し、代理人の権限範囲を明確にすることが大切です。代理人は本人と同等の強い権限を持つため、代理権の範囲を不明確にすると、本人が頼んだ内容と違う条件で契約を結ばれてしまうリスクがあります。具体的には、以下のような情報を委任状に記載すると良いでしょう。

・不動産の表示項目（所在地、地番、家屋番号など）
・不動産の売買金額
・手付金の金額
・残代金の支払日・支払い口座
・契約解除時の違約金額
・所有権移転登記日
・委任状の作成日
・委任状の有効期限
・委任者・代理人の住所氏名

作成時に押さえるべき重要なポイントは2つ。有効期限と記載範囲を明確にすることです。有効期限は、「委任状の作成日」「委任状の有効期限」を記載することで明確になります。万が一トラブルが起きた時も、代理人が行った売買契約が有効か無効か判断する証拠になるのです。また、必ず委任事項の最後に「以上」と記載しましょう。委任事項の終わりを明示することで、第三者による追記を防止できます。

2.実印を押印する

印鑑の種類の指定もありませんが、実印が望ましいとされています。

実印とは、取引する本人の印鑑であることを公的に証明できる印鑑のこと。不動産のように高額な取引の場合、相手からの信用を得ることが重要なため、実印を用いるのが通例です。本人の実印であることを証明するため、印鑑証明書を用意しておく必要があります。

委任状のひな形

ここでは、委任状のひな形を紹介します。以下を参考に、委任状を作成してみましょう。

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委任状

委任者〇〇は〇〇を代理人とし、以下の条件で下記に記載された不動産の売買契約を結ぶ権限を委任します。

1.売買物件の表示項目
(土地)
所在：〇〇県〇〇市〇〇町
地番：〇〇番
地目：宅地
地積：〇〇平米

(建物)
所在：〇〇県〇〇市〇〇町
家屋番号：〇〇番
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階〇〇平米　2階〇〇米

2.売却条件

（1）売却価額：金〇〇円
（2）手付金の額：売却価格の〇〇%
（3）引渡予定日：令和〇年〇月〇〇日
（4） 契約解除時の違約金額：売買価額の〇〇％相当額以上で、協議の上決定する
（5）公租公課の分担起算日：不動産の引き渡し日
（6）金銭の取扱い：※本人と代理人で取り決めた内容を記載
（7）所有権移転登記申請手続等：※所有権移転登記日などを記載
（8） その他の条件：上記の条件に定めのない項目や履行に変更が生じた場合は、その都度協議の上決定する。

3.委任状の有効期限　令和〇〇年〇〇月〇〇日

以上

令和〇年〇月〇〇日

委任者
住所　〇〇県〇〇市〇〇町
氏名　〇〇　〇〇(自署・実印)

受任者（代理人）
住所　〇〇県〇〇市〇〇町
氏名　〇〇　〇〇(自署・実印)

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委任状を作成する2つの注意点

委任状を作成する際に注意するポイントは2つあります。「捨印を押さない」「記載表現に注意する」について以下で詳しく説明します。

1.捨印は押さない

捨印を押印すると、代理人が委任状の内容を勝手に変更することが可能になります。捨印とは、本人がいなくても相手が修正できるよう、予め押しておく訂正印のこと。書類の余白部分にあらかじめ印鑑を押すことで、内容に訂正がある場合に訂正印として利用します。

委任状に捨印を押してしまうと、本人の意思確認のないまま委任内容の条件を変更されてしまう恐れがあるため、絶対に押してはいけません。

2.「一切の件」を使用しない

「一切の件」「すべて」のような表現は、代理人が委任された範囲を曖昧なものにするため記載してはいけません。委任内容が不明確だと、代理人の権限が際限なく広がることに繋がり、代理人が自己判断できる部分が増えてしまいます。結果的に委任者本人の意図に反する形で、不動産の売買が成立することもあり得るのです。

繰り返しになりますが、無用なトラブルを発生させないために、委任する範囲を限定し、明確にしましょう。

委任状を理解して、トラブルなく不動産売買を行おう

不動産売買の委任状とは、本人の代理で取引ができることを証明する書類のことです。代理人は本人と同じ権限を持ちます。ただし、本人の判断能力がない場合など、委任状によって代理人を立てられない場合もあるので注意が必要です。

委任状を作成するときは、限定的かつ明確な委任内容を記載し、実印を押印しましょう。ただし、委任内容の改ざんを防ぐため、捨印は押してはいけません。

委任状を正しく活用し、トラブルのない不動産売買を行ってくださいね。