特殊な形状をしている旗竿地は「売れない」と言われがち。売却予定の家が旗竿地に建っている場合、本当に売れないのか心配になってしまうでしょう。

しかし、対策をすることで旗竿地でもスムーズな売却が期待できます。今回は旗竿地が「売れない」と言われる理由を始め、スムーズに売却するポイントと注意点を解説します。

旗竿地とは？

旗竿地（はたざおち）とは、道路に面している敷地が細長く、奥の方に広い敷地が広がっている形状をした土地を指します。

上から見ると竿に旗がくっついているような形状をしていることから、“旗竿地”と呼ばれています。竿の部分は道路と行き来する通路として使い、旗の部分に建物を建てるのが一般的です。

なお、旗竿地のような正方形や長方形ではない、いびつな形の土地は「不整形地」と呼ばれます。土地の形状が整っていて、使い勝手が良い「整形地」よりも活用が難しく、土地の評価額が低くなりやすい傾向にあります。

「旗竿地は売れない」と言われる7つの理由

旗竿地が売れにくいのは、建て替えやコスト面、住みやすさなどが整形地よりも劣るからです。「旗竿地は売れない」と言われる具体的な理由を解説していきます。

1. 建て替えができないケースがある

旗竿地の間口が2メートル以下の場合、その土地は再建築不可とみなされ、家の建て替えができません。

これには、1950年に制定された建築基準法の中にある「道幅4メートル以上の道路に対し、通路の間口が2メートル以上接していなければならない」という接道義務が関係しています。

所有している旗竿地が1950年以前からある場合、間口が2メートル以下のことも。そのようなケースでは、建て替えや更地への再建築は不可能です。

間口が2メートル以下の旗竿地で建て替えをするには、隣の土地を買い取って接道義務を満たす必要があります。

しかし、そのためには建築費用に加えて土地の購入費用も必要です。旗竿地の建て替えは余計なコストがかかりやすいため、購入希望者が現れにくく、結果的に売りにくさにつながってしまうのです。

なお、旗竿地が再建築不可であっても、リフォームやリノベーションは行えます。

2. 車が置けないケースがある

戸建でも間口が狭い物件（約3ｍ以下）の場合、駐車場がない物件が多くなります。そうなると近隣で駐車場の契約が必要になるため、特にファミリー層から敬遠されやすくなってしまいます。

これは東京都内をはじめ、駐車場代が月2～3万円を超える地域ではより顕著になります。月2～3万円の予算を住宅ローンに上乗せすることで駐車場付きの物件を探すことが出来てしまうためです。

3. 建築や取り壊しにコストがかかる

旗竿地の竿部分、つまり通路が極端に狭いと、重機やトラックが敷地内に入れません。その場合、資材の運搬を人の手で行ったり、機材を一度バラしてから運ぶ必要があったりと、各作業を人力で行う必要があります。

そのようなケースでは建築や解体に時間と人件費がかかり、通常よりコストがかさみます。購入希望者からするとデメリットになってしまうため、買い手が見つかりにくいのです。

4. 日当たりが悪い

旗竿地は広い土地を分割した際に発生しやすく、周囲を他の家に囲まれているため、日当たりが悪くなりがちです。建て替えやリフォーム、リノベーションを行うことで日当たりの悪さは改善できますが、その分の建築コストがかかります。

日当たりが悪いと洗濯物が乾きにくい、日中でも暗いといった悪影響があります。購入希望者は日当たりが良い整形地を選びますので、どうしても旗竿地は売れにくくなってしまうのです。

5. 竿（通路）部分が私道のケースがある

通路として使う竿部分が私道になっている旗竿地では、以下のような問題が生じることがあります。

1. 私道の管理維持で金銭的な負担がかかる
2. 水道管工事、補修工事の際は私道の持ち主全員の合意と許可が必要

竿部分が私道の場合は制限や負担があり、自由度が低いため、購入希望者に敬遠されやすくなってしまいます。

6. 銀行の担保評価が低い

旗竿地は竿部分を宅地として使えない、間口の広さによっては再建築不可などの理由から、銀行の担保評価が低く設定される傾向にあります。

そのため旗竿地を担保にしても融資が通らず、購入する意欲はあっても見送るしかないケースも少なくありません。

7. 整形地よりも活用に工夫が必要

旗竿地の宅地となる旗部分は奥まった部分にあるため、土地の利用に工夫が必要です。具体的には以下のような工夫が考えられますが、いずれの場合も建築コストが高くなります。

・日当たり
・風通し
・生活音の配慮

また、旗竿地は竿部分を宅地として使えません。利用できる面積が整形地よりも狭く、理想の家づくりが難しいのも、買い手から敬遠されやすい理由の1つです。

「売れる旗竿地」と「売れない旗竿地」の違い

旗竿地という時点で評価額は低くなりますが、売れやすさには違いがあります。「売れる旗竿地」と「売れない旗竿地」の特徴は次の通りです。

【状況別】売りにくい旗竿地をスムーズに売却するポイント

旗竿地は一般的に「売れない」と言われますが、工夫次第でスムーズな売却を目指せます。状況別の解決策を紹介します。

【再建築不可】隣人に買い取ってもらえるか相談する

間口の狭さが原因で再建築不可の場合は、隣人に売却を提案する方法があります。買い取ることで敷地面積が広がる、自分の土地と合わせることで整形地になる、といったメリットが隣人にあれば、売却の提案が喜ばれるかもしれません。

【私道が問題】所有者と交渉する

旗竿地の竿部分が私道で、別の人が所有権を持っている場合は、トラブルを懸念して買い手がつかないことがあります。

【間口が狭い／日当たりが悪い】不動産会社に相談する

間口が狭く再建築不可の場合、隣の土地を買い取るのも一案です。接道義務を満たし、再建築が可能になれば旗竿地であっても売りやすくなるでしょう。

また、再建築可能で日当たりが悪い場合は、建築プラン付きで売却する方法もあります。天窓や高窓によって日当たりをカバーできるプランを提案すれば、買い手が見つかるかもしれません。

土地の買い増しや建築プラン付きの売却など、旗竿地の売却に関しては不動産会社に相談しましょう。

旗竿地の売却で注意したい3つのポイント

旗竿地の売却を考えた際は、以下のポイントを意識しましょう。

1. 家は解体せずに売りに出す
2. 不動産会社の買取も検討する
3. 賃貸としての活用も考える

それぞれ解説します。

1. 家は解体せずに売りに出す

旗竿地に家が建っている場合は、解体せずに「中古一戸建て」として売りに出すのがおすすめです。その理由は主に次の2点です。

＜理由1＞
接道義務を満たさない間口が狭い旗竿地は、再建築不可に該当する恐れがあるため。

＜理由2＞
更地にすると、固定資産税の「住宅用地の特例」が受けられなくなるため。

旗竿地の売却は買い手が見つかるまで時間がかかる可能性を考え、解体は急がないことが大切です。

2. 不動産会社への売却も検討する

隣人や、その他個人への売却が難しい場合は、不動産会社への売却を検討してみましょう。不動産会社が直接買い取るので仲介手数料は発生せず、買い手を待つ必要もないので売却がスムーズに進みます。

不動産会社の買取はすぐに売却したい、現金化したい場合におすすめの方法です。

3. 賃貸としての活用も考える

旗竿地が売れない、または立地条件が良い場合は、賃貸住宅としての活用方法も検討してみましょう。賃貸としての需要があれば、売却するよりも家賃収入の方が収益化できるかもしれません。賃貸としての活用を考えた際も、不動産会社に相談することをおすすめします。

「売れない」と言われる旗竿地も売却は可能！

旗竿地は形がいびつで、活用に工夫が必要なことから売れにくいと言われています。しかし、解体せずに中古一戸建てとして売りに出したり、隣接地を買い増したりすることで買い手が見つかる可能性は十分にあります。

また、不動産会社に買い取ってもらう方法もあるので、「どうせ売れないだろう」と諦める必要はありません。

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