成年後見人が不動産売却することは可能です。ただし、後見監督人や家庭裁判所の許可が必要であるなど、注意点があります。

ここでは成年後見人の申し立て方法や、成年後見人が不動産売却をする場合の手順、成年後見人を選任することのデメリットなど、詳しく説明します。

成年後見人とは？

成年後見人とは、認知症などで判断能力が低下した人に代わって財産に関する全ての法律行為を行う人のことです。具体的には、契約締結、不動産や資産などの財産管理、医療費支払いなどを代行します。

判断能力がないと契約や財産の処分に関してその意味が理解できず、本人に不利益となることがあるため、そうした人を保護・支援するために成年後見人制度があるのです。

成年後見人には「任意後見」と「法定後見」の2種類があり、契約の仕方や後見の始め方が異なります。

任意後見とは、本人の判断能力が低下する前に、あらかじめ後見人を選んで契約しておく方法です。選出する後見人や与える権限の範囲について、本人の意思を反映できるのが特徴です。契約内容の効力は、実際に判断能力が低下して後見監督人が選任されてから生じます。

法定後見とは、本人の判断能力が低下した後に、家庭裁判所が後見人を決める方法です。選出後、すぐに後見が始まるのが特徴です。

本人の判断力の程度に応じ、支援度の異なる「補助」「保佐」「後見」のいずれかから選任されます。一度決まったら、基本的に裁判所への不服申し立てはできません。

成年後見人は不動産売却できる？

成年後見人が本人に代わって不動産売却することは可能です。しかし、適切な手続きを踏まなければ売買契約が無効になります。その結果、買主に代金を返さないといけなくなるだけでなく、後見人を解任される場合もあります。

成年後見人が不動産を売却する場合は、後述する手続きや注意点をしっかり認識して対応しましょう。

成年後見人が不動産売却するときの注意点

成年後見人が不動産売却する際、後見監督人や裁判所の同意が必要です。状況によって手続きが変わるので、以下で確認しておきましょう。

不動産売買は後見監督人の同意が必要

後見監督人がいる場合は、不動産を売却する前に同意を得る必要があります。後見監督人とは、後見人をサポートし監督する立場の人のことです。家庭裁判所が必要に応じて、主に弁護士や司法書士などの専門家から選任します。

居住用不動産、非居住用不動産問わず、後見監督人が同意していない不動産売買は無効になるため注意しましょう。

居住用不動産の場合は家庭裁判所の同意が必要

居住用不動産を売買する場合は、家庭裁判所の同意が必要です。同意がないまま売買を行うとその契約は無効になります。

居住用不動産に該当するのは以下の3つです。尚、以下に住民票の有無は関係ありません。

・現在居住している不動産
・本人が施設などに入所する前に居住していた不動産
・本人が今後居住する可能性のある不動産

非居住用不動産の場合は裁判所の許可は不要ですが、売却前に家庭裁判所に相談するのがおすすめ。なぜなら、成年後見人は本人のためにならない行為をすると裁判所に責任を問われる可能性があるからです。

裁判所から必ず許可が降りるわけではない

家庭裁判所に申し立てをしても、必ず売却許可がもらえるわけではありません。本人の資産を守るために、必要性や相当性を考えて判断されます。

以下のような要素を考慮して、裁判所の判断が下されます。

・売却の必要性はあるか
・本人に判断能力が残っている場合、本人の意向に反していないか
・介護施設や病院で生活している場合、本人の帰宅先が確保されているか
・不動産の売却条件は妥当か
・売却代金はどのように管理するのか

成年後見人が不動産売却をする場合の手順

「居住用不動産」「非居住用不動産」に分けて、成年後見人が不動産売却する際の流れを説明します。

居住用の場合

居住用の不動産売却の流れは以下の通りです。

①家庭裁判所に申し立て、後見制度を開始する
②不動産会社に査定を依頼し、売却活動を行う。後見監督人がいる場合にはその同意が必要

※不動産仲介の場合は、不動産会社に売却を依頼し、
媒介契約を結んで売却活動を行います。
※不動産買取の場合は、査定後に買取業者を決定します。
③裁判所で「居住用不動産処分の許可の申し立て」をし、売却許可を受ける
※「裁判所許可後、効力が発生する」という条件を設け、
先に売買契約を結ぶケースもあります。
④買主と不動産売買契約を結ぶ
⑤売買代金の決済をし、不動産の引渡しをする

非居住用の場合

非居住用の不動産売却の流れは以下の通りです。

①家庭裁判所に申し立て、後見制度を開始する
②不動産会社に査定を依頼し、売却活動を行う
※不動産仲介の場合は、不動産会社に売却を依頼し、
媒介契約を結んで売却活動を行います。
※不動産買取の場合は、査定後に買取業者を決定します。
③後見監督人の同意を得る
④買主と不動産売買契約を結ぶ
⑤売買代金の決済をし、不動産の引渡しをする

成年後見人の申し立て方法

成年後見人の申し立て方法について、「任意後見人の場合」と「法定後見人の場合」に分けて解説します。

任意後見人の場合

任意後見人制度の場合、後見人の指定に決まりはありません。また、任意後見監督人を申し立て、選任してもらう必要があります。申し立ては、本人、配偶者、四親等内の親族、任意後見受任者が行えます。

申し立て方法は以下の通りです。

①あらかじめ本人が任意後見人を選ぶ
②任意後見人受任者との契約内容を決定する
③本人の判断力が低下した後、家庭裁判所に任意後見監督人選任の申し立てを行う
④任意後見人が選任され、後見が開始される

法定後見人の場合

法定後見の場合、本人の判断能力が低下してから家庭裁判所に後見人を選出してもらいます。選出の申し立てを行えるのは、配偶者、四親等内親族、市区町村長などです。

申し立て方法は以下の通りです。

①本人の判断力が低下した後、家庭裁判所に法定後見人選任の申し立てを行う
②法定後見人が選任され、後見が開始される

成年後見人を選任するデメリット

成年後見人制度を活用するには4つのデメリットがあります。以下で詳しく説明します。

生前贈与ができなくなる

生前贈与は本人の財産を減らす行為になるので、生前贈与はできません。

成年後見制度は、意思能力のない人の財産を守るための制度。贈与は、本人ではなく相続人の利益のために行う行為とみなされるため、成年後見人が代理で生前贈与を行うことは認められないのです。

相続税対策や節税で生前贈与を検討している人は注意しましょう。

コストがかかる

弁護士や司法書士などの専門家が成年後見人または後見監督人の場合、報酬を支払い続ける必要があります。報酬は本人の財産から支払われますが、相続の際などに影響はしてきます。

株式や不動産購入ができない

本人の預金を使って、株式や不動産などの資産運用や保険の加入はできません。前述した通り、本人の財産保護が成年後見人制度の目的なので、元本割れなどのリスクは避ける必要があるためです。

途中でやめられない

本人の判断能力が回復した場合など、特別な理由がない限り後見制度を途中でやめることはできません。

後見人制度を開始すると、財産管理や事務手続きにかかる手間や、後見人・後見監督人が専門家になった場合の金銭的負担などものしかかってきます。

しかし、正当な理由で成年後見人の変更はできるものの、制度自体を途中でやめることはできないのです。

不動産売却を考えているなら成年後見人を立てておいて

成年後見人を立てれば、不動産売却は可能です。ただし、裁判所や後見監督人の同意を得るなど、適切な手続きを踏む必要があります。必要な手続きをしなかった場合、売買契約自体が無効になってしまうので注意しましょう。

成年後見人制度にはデメリットもあります。自身の状況と照らし合わせ、よく検討して決めましょう。