所有者さんの、8つの困ったを解決 Solving eight troubles

しっかりご対応させていただきますので、 まずはご相談（もちろん無料）ください。

当社では、入居が悪いのか、管理会社の体制が悪いのか、場所にあった間取り・金額になっているのかを確認して今後の最適な運営方法をご提案します。 契約書の内容によっては、解約しないほうがいい可能性もあるので所有者さんのご意向に添ってご相談を承ります。 高い管理費を払っている割には対応が悪い。そこに対して、今後の改善提案をします。 当社では管理内容を明確に分けて、承りますので、極力ご不満をいただくことがないよう心がけています。

家賃滞納には一時的に忘れてしまっている場合と、 支払う意思がない場合の2パターンがあります。

前者の場合は解決の余地がありますが、後者の場合は早めの対策が必要です。 当人に連絡がつかない場合は連帯保証人に連絡を取ったり、支払い督促（内容証明書郵便）を送ります。それでも滞納が続く場合は強制退去の法的手続きを取るしかありません。 事前に防ぐためには保証会社との契約を入居条件にするなどの方法もあります。また、既存の入居者に対して保証会社との契約締結も可能です。 （※要審査）

入居者トラブルは早期対応がポイントです。

トラブルが起きた時には具体的な状況を把握すること、また迅速な対応が重要です。 また、入居者同士のトラブル拡大を未然に防ぐことも重要です。入居審査の際に注意深く確認したり、契約書の他に共有スペースのマナーを記載して配布することも効果的と考えられます。 当社の対応例として、特定の入居者を示さないように配慮して注意喚起の内容を全部屋へポスト投函いたします。
これでも改善されない場合には、所有者さんのご負担となってしまいますが防犯カメラの設置等、ご相談等も承ります。

運用の手間がなくなり、一定の賃料が 得られるメリットがありますが注意点もあります。

【メリット】
サブリース契約のメリットは一定の賃料が安定して入ってくることです。
賃貸住宅経営のリスクで最も大きな空室リスクや賃料下落リスクを、サブリース契約期間中は回避することができます。
そのため、収支シミュレーションが立てやすくなるので返済計画が立てやすくなります。
基本的に入居者とのやり取り（クレーム対応・トラブル対応など）の管理業務はサブリース会社に任せることになりますので、所有者さんはサブリース会社とのやり取りのみ行うようになります。 【デメリット】
一定の契約期間が経過すると、契約の見直しが行われ、賃料が減額となる可能性があります。
サブリース業者が賃借人の立場になり所有者さんより弱い立場とみなされるため、所有者さんからの一方的な解約ができない可能性が高くなります。 令和2年6月に制定された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（サブリース新法）に基づき、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」が令和2年10月に策定、公表されました。

契約書の解約事項について確認した上で、 実績のある弁護士をご紹介します。

所有者さん（オーナー様）は借地借家法でいう、貸主に該当するのがサブリース契約です。 契約書に解約について記述がない場合は原則所有者さん都合で解約はできません。
借地借家法を根拠にサブリース会社が解約を拒否するというケースも見られるため正当事由が必要となります。 すでにサブリース契約をしてしまったオーナー様にはサブリース解約の実績がある弁護士をご紹介します。違約金などが設定されていることもありますので契約書の解約事項について確認した上で、弁護士とともに対応いたします。 万が一、解約ができなかった場合には、サブリース契約を継続したまま当社が買取をすることも可能です。（※要査定）

結論から言うと違法ではありません。

借地借家法32条により、ある程度の期間が経過し想定を超えて大幅な減少傾向がある場合に賃料減額請求をすることがあります。 社会問題となった事例として、賃料は一定期間下げないと伝えていたレオパレス21社がオーナーに対して大幅な賃料減額を迫った問題があります。また、最悪のケースとしてかぼちゃの馬車問題※などが社会問題として取り上げられました。
2020年6月に法改正が行われ現在は誇大広告や不当勧誘の禁止、重要事項でリスクなどを説明する義務が課されています。 ※「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを販売していた会社のサブリース事業が破綻し賃料が未払いとなった問題です。
・30年間の家賃収入を保証する契約を交わしたにも関わらず支払いが困難となった。
・建設会社から建築費の50％ほどの高額なキックバックを受け取っていたため、実際の建築費用と資産評価に大きく乖離ができた。
・銀行と結託し審査を通してはいけない融資を通していた。（自己資金の額を偽造する等）
上記が要因となりその結果、オーナー様が多額の負債をかかえローンの返済ができなくなり自己破産となってしまったケースが数多くありました。

1年以上売れない場合はさまざまな要因が考えられます。

依頼した不動産会社に問題がある場合や売り出し方の問題、物件エリアの問題など様々です。効果的な方法として挙げられるのが売り出し価格の値下げや、思い切って依頼している不動産会社を変えてみることも考えてみましょう。 また、個人で買い手を見つけるのが難しい場合には「買取」を検討することも方法の1つです。不動産会社が直接買い取ってくれるため、買いたい人を探す手間や時間を省くことができ現金化までのスピードが見込めます。
まずは複数の買取業者を見つけて、それぞれに問い合わせをして物件査定額を見積りしてもらうことです。 この方法は一般の売買よりも早期売却を見込めることができ、さらに確実に売却することができるので所有者さんからすればメリットが多いと思われますが、買取業者がなかなか見つからなかったり価格が安くなる場合があることが注意点です。 当社では過去一年の近隣成約事例を調査し、査定することも可能です。土地・建物条件などのポイントを見定め、適正な金額を導きだすことができます。

早く売却したい場合には「買取」と「買取保証」がございます。

前述の通り「買取」は不動産業者に直接買い取ってもらう方法のため不動産会社との交渉が終われば買取が完了します。可能な限り早く現金化したい方向けですが相場より2～3割ほど安い価格で売却することになります。また売却までは通常3～6ヶ月かかりますが買取の場合は1ヶ月程で売却することが可能となります。 一方で買取保証は、不動産会社に期間限定で売買の仲介を依頼し期間内に売却できなかった場合は、相場に近い価格で不動産会社に買い取ってもらうという方法です。 期間内に売れなかった場合には不動産会社が事前に提示した価格で買い取ってくれるため、いつ売れるのかという不安を解消できます。しかし即現金化できるわけではありませんが比較的短期間で相場に近い価格で売却できる可能性が高いと言えます。 当社では、ケースによりますが、至急資金が必要な場合にはご相談いただいてから最短で1週間以内での着金が可能です。

早く売却したい場合には宣伝を抑えて仲介で売却するよりも 「買取」を依頼する方が良いでしょう。

売却する場合、通常は不動産会社が近隣地域にチラシ配布を行ったり、店頭やインターネットに広告を掲載します。 「買取」は不動産会社の直接買い取りとなるため、依頼した不動産会社以外に売却したことを知られる可能性は低いと言えます。売却価格は安くなりますが、売却の事実を知られたくない方におすすめの方法です。ただし不動産会社は買い取った不動産を再度売却したり、賃貸によって利益を得るため、最終的に周囲に知られてしまう可能性はゼロではありません。
宣伝を抑えて「仲介」で売却する方法もありますが、宣伝や広告を積極的に行えないため売却までの期間が長引くことがあります。 できれば早く売却したい場合は、宣伝を抑えて仲介で売却するよりも「買取」を依頼する方が良いでしょう。

築年数が20～30年くらいであれば 耐用年数が過ぎても売却に問題はありません。

共用部分の汚れや部屋のフローリングのキズなどで見映えが悪く生活に支障が出る場合は価格が下がり、買い手が見つからない可能性が高いので注意しましょう。 当社でご依頼いただければ、売却か賃貸か、どちらがよりお得かを検討できる「ダブル査定」を行なっておりますので、お気軽にご相談ください。

更地とした場合、大きなデメリットが 生じることを踏まえたうえで検討する必要があります。

物件が建築されている土地の固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」によって、本来の評価の1/6まで減額されています。更地にすると、特例が適用されなくなるので固定資産税額が最大6倍に跳ね上がってしまうことになります。 ※家が建っていれば必ず特例が適用されるというわけではありません。
また物件を解体して更地にする場合は解体費用が発生し、更地として土地売却をするためには、ある程度見栄え良く整地にする必要があります。物件をそのまま残した「古家付き土地」として売り出すと土地だけを探している方と、物件も一緒に探している方にも興味を持ってもらえるので、物件を残して用途を変えるというのも1つの方法かと思います。

生活に支障をきたしたり劣化が明らかに 見られる場合は修繕をおすすめします。

例えば床や壁に目立つ穴が空いていたり、水廻りがひどく汚れている場合は補修やハウスクリーニングを行いましょう。 買主がリフォーム前提で物件を購入するケースが増えてきています。可能性として買取業者やリフォーム前提の一般消費者が購入する見込みがあればどんな状況だとしても独断で費用をかけて修繕することは避けた方がいいでしょう。まずは現状のまま不動産会社の査定を受けましょう。 もし、修繕が必要な場合は当社のグループ会社にリフォーム会社がございます。高品質・低価格でのリフォーム相談も承りますので、お気軽にご相談ください。